윤곽 드러난 LTV, DTI 그리고 DSR…냉랭해진 부동산 시장 [진단]

김경진 / 기사승인 : 2017-06-20 11:21:49
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문재인 대통령, 8월까지 가계부채 종합대책 마련 지시
▲ 가계부채 1300조원 시대. 대한민국 경제 뇌관 중 하나로 꼽히는 가계부채, 특히 부동산 대출 등을 해결하기 문재인 정부가 칼을 뽑아 들었다. <사진제공=뉴시스>

[스페셜경제=김경진 기자]가계부채 1300조원 시대. 대한민국 경제 뇌관 중 하나로 꼽히는 가계부채, 특히 부동산 대출 등을 해결하기 문재인 정부가 칼을 뽑아 들었다. 문재인 대통령은 오는 8월까지 가계부채 종합대책을 마련하라고 정부부처 등에게 지시한 상태.


하지만 관계부처 장관 및 후보자간뿐만 아니라 금융 부처끼리도 온도차가 있어 부동산 시장 분위기는 싸늘하기만 하다. 이에 <스페셜경제>에서 문재인 정부의 부동산 규제 및 전망과 문제점 등을 조명해본다.


LTV·DTI, 대출자에 따라 차등 조정…DSR, 상한선 150%
부동산업계 “지방 시장 감소 및 수도권 과열 부작용 우려”

문재인 대통령은 자신의 공약으로 “DTI(총부채상환비율) 대신 대출한도를 줄이는 효과가 있는 DSR(총부채원리금상환비율)을 여신관리지표로 활용하겠다”고 약속했다. 예정됐던 DSR 제도 도입 시기는 2019년이지만 현재 조기 도입이 거론되고 있는 가운데 정부부처 및 금융권 등의 움직임이 분주해지고 있는 모양새다.


▲ 문재인 대통령은 오는 8월까지 가계부채 종합대책을 마련하라고 정부부처 등에게 지시한 상태다. <사진제공=뉴시스>

韓 경제 뇌관 ‘가계부채 1300조’…文, “8월까지 종합대책 마련할 것”


기획재정부와 금융위원회 등 정부부처와 금융권에 따르면 금융감독원, 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부, 한국은행 등은 LTV와 DTI 대출 규제 관련해서 지난 9일부터 논의에 착수한 상태다. 문 대통령은 오는 8월까지 가계부채 종합대책을 마련하라는 지시를 내린 상태. 이에 정부부처의 움직임이 빨라지고 있는 것.


현재 거론되고 있는 ‘新가계부채 종합대책’으로 DSR 전면 조기 도입보다 DSR·DTI를 병행하면서 단계적·점진적 적용하는 방안이 떠오르고 있다. 현재 은행권에서는 자율적으로 DSR을 활용하고 있고 금융당국은 오는 2019년까지 대출심사기준으로 DSR을 적용하겠다는 목표를 만들어 놓은 상태다. 하지만 LTV·DTI 제도를 일괄적으로 교체할 경우, 지방 주택 시장이 얼어붙고 수도권은 과열되는 등 부작용이 발생할 수도 있다는 우려 때문이다.


LTV·DTI 규제 완화 1년 연장 대두…차등 적용 추가


정부는 현재 적용되고 있는 LTV(70%)·DTI(60%) 규제 완화 정책을 1년 연장할 방침으로 전해졌다. 다만 주택담보대출을 받는 사람과 구입할 주택의 지역에 따라 차등 적용하는 방안이 유력하다.


예를 들어 생애 첫 주택 구입이나 서민층의 경우는 LTV·DTI 규제를 현재 적용보다 다소 완화시켜 줄 전망이다. 반대로 부동산 투기로 의심되는 경우에는 현재 적용보다 강화된 규제를 적용하는 것. 또한 서울 강남, 서초 등 수도권 일부 부동산 시장이 과열된 지역에는 LTV·DTI 규제를 강화하며 반대로 시장 침체가 우려되는 지역에는 LTV·DTI 규제를 완화하거나 건들지 않을 것으로 예상된다.


LTV·DTI 규제 완화 연장 여부 등은 오는 8월에 발표 예정인 ‘新가계부채 종합대책’ 이전에 나올 것으로 보인다. 두 규제가 오는 7월 말 효력이 끝나기 때문이다.


DSR, 상한선 150%?…연내 조기 도입 ‘유력’


DSR의 경우 올해 조기 도입을 목표로 표준 모델 작업을 진행 중인 것으로 전해졌다. DSR은 모든 금융권 대출 원리금을 기준으로 대출 가능 한도 및 상환 부담을 따지는 지표로 DTI와 사뭇 다르다.


DTI는 주택담보채루에 대해서는 연간 대출 원리금과 이자상환액을, 기타대출에 대해서는 연간 대출 이자 부담액만을 살핀다.


금융위는 올해부터 DSR 표준모형을 업권별로 마련해 시범적용하고 오는 2019년에 도입할 예정이었다. 하지만 정부부처 간 가계부채 종합대책 협의 과정에서 조기 도입이 떠오른 것.


DSR 조기 도입이 현실화된다면 DSR의 비율은 은행연합회가 기준을 만들어 시중은행에게 일괄 적용하는 방법이 유력하게 떠오르고 있다. 상한선은 문 대통령이 주장해온 150%로 될 것으로 보인다. 문 대통령은 지난 대선 기간 “소득주도 성장을 하면 가계의 소득 대비 부채 비율을 150% 이하로 관리하는 게 충분히 가능하다”고 주장한 바 있다.


DSR 상한선 150%는 모든 대출 원리금이 연소득의 1.5배를 초과할 수 없다는 뜻이다. 예를 들어 근로소득자 A씨의 연봉이 1억이면, A씨의 대출 한도는 1억 5000만원 선이다.


다만 정부는 부동산 투기가 아닌 실수요자, 생애 첫 주택 구입, 서민층의 피해를 방지하기 위해 방지책을 마련할 것으로 보인다. 현재 DTI+DSR 복합 적용과 대출자의 미래 소득을 감안하는 신(新)DTI 제도 병행 등이 대두되고 있다.


▲ 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관 후보자간의 부동산 규제를 두고 온도차를 보이고 있기 때문이다. 각 부처의 동향은 부동산 시장의 직·간접적으로 영향을 미치는 만큼 부동산업계에서는 이들의 발언에 주목하고 있다. <사진제공=뉴시스>

부동산 시장, 투기 아닌 실수요자 중심으로…‘보완장치도 필요’


한편 부동산 업계 및 경제전문가들은 문재인 정부의 ‘가계부채 종합대책’이 하루빨리 적용되어야 한다고 입을 모으고 있다. 금융위에 따르면 지난 5월 전 금융권 가계대출이 10조원 증가했다. 이는 올해 들어 최대 증가폭이다.


앞서 언급했듯이 정부부처 및 금융당국간의 긴밀한 협조 및 대책마련에 들어간 상태지만 아직까지는 이렇다 할 실효성이 없는 형국이다. 그도 그럴 것이 정부부처간은 물론, 나아가 장관 후보자과 금융당국간에도 의견이 엇갈려 왔었다.


LTV, DTI, DSR 등 규제 적용 등에 대해서는 어느 정도 가닥을 잡은 것으로 전해지지만 신규분양 아파트 중도금 집단대출에 대한 DTI 적용을 두고 아직 머리를 싸매고 있는 모습이다.


‘부동산114’에 따르면 2017년 3분기 서울에서만 2만 1247채의 분양이 산적해있다. 이는 전년 동기 대비 3배가 넘는 양이다.


금융당국 및 금융권에서는 문재인 정부가 집단대출에 DTI 적용을 유력하게 생각하고 있을 것이라고 예견하고 있다. 지난 9일 기획재정부 장관에 임명된 김동연 부총리는 부동산 투기 수요를 막기 위해 ‘선별적 대응’에 목소리를 높인 바 있다.


하지만 우려의 목소리도 나오고 있다. 김 부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관 후보자간의 부동산 규제를 두고 온도차를 보이고 있기 때문이다. 각 부처의 동향은 부동산 시장의 직·간접적으로 영향을 미치는 만큼 부동산업계에서는 이들의 발언에 주목하고 있다.


한 부동산업계 관계자는 <본지>와의 통화에서 “매도 먼저 맞는 게 낫다고 차라리 8월이 빨리 왔으면 좋겠다”며 “정부부처, 장관 후보자들 간의 의견이 달라 어느 곳에 맞춰 준비를 해야 할지 걱정된다. 일단 대부분의 부동산 전문가들은 모든 가능성을 열어뒀다. 심지어 강남권 재건축시장을 직접 겨냥한 규제책이 나올 가능성도 열어두고 있다”고 밝혔다.


집단대출에 DTI 적용되면?


한편 신규분양 아파트 중도금 집단대출 중에서는 전체가 아닌 잔금대출에만 DTI 적용이 떠오르고 있다. 중도금 집단대출은 일반적으로 건설사가 보증을 서고, 계약자의 경제상황과 상관없이 한 번에 대출을 해주는 시스템이므로 DTI 적용이 어렵다. 또한 만든다 하더라도 사회적 비용과 상당한 시간이 필요하다.


잔금대출에 DTI 적용되면 부동산 분양시장은 투기가 목적이 아닌 ‘실수요자’ 중심의 시장으로 바뀔 가능성이 크다.


특히 문재인 정부가 부동산 투기를 막기 위한 카드인 청약조정 대상 지역의 전매제한 기간을 늘리는 방식과 결합·적용된다면 투기 억제 효과는 확실할 것이라는 주장도 있다.


다만 실수요자인 ‘생애 첫 주택 구입자’ ‘사회초년생’ 등의 내 집 마련 기회가 감소하는 것 아니냐는 우려도 있다. 아울러 저소득층, 저신용자, 수입이 불안정한 개인사업자 등이 청약 시장에서 불이익을 당할 가능성도 있다.


송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “대학생들도 2000만 원만 있으면 아파트 청약을 받아 프리미엄 거래를 할 수 있는 게 현실”이라며 “집단대출에 DTI를 적용해 투기적 요소를 제거하되 서민의 주거환경 보완장치도 함께 내놓아야 한다”고 조언했다.


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