9억원 초과 주택 보유자 전세대출 금지…갭투자 원천 차단?

선다혜 기자 / 기사승인 : 2020-01-20 16:11:10
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[스페셜경제=선다혜 기자]20일부터 고가주택 보유자의 전세대출이 전면 차단된다. 이에 따라서 봄 이사철을 앞두고 미칠 파급력에 이목이 집중되고 있다.

이제부터 시가 9억원 초과 고가주택을 보유하면서 전세대출을 받은 이들의 경우 여유자금이 없다면 저렴한 전세‧반전세로 이동하거나 집을 매각해야 하는 상황에 놓이게 된다. 또 전세대출을 받아 고가주택을 사거나 다주택자가 됐다면 2주 안에 대출금을 갚아야 한다. 못 갚으면 대출과 카드 발급이 막히게 된다.

이날 시행되는 규제의 핵심은 9억원 초과 주택 보유자의 추가 전세대출을 막아 돈줄을 죄는 것이다. 전세대출을 이용해 갭투자에 나선 꼼수를 원천차단하겠다는 의도다. 그만큼 정부가 최근 고가주택 가격 상승에 전세대출이 상당히 기여했다고 보고있는 것으로 풀이된다.

우선 이날부터 시가 9억원을 넘는 고가주택 보유자는 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 없다. 앞서 지난해 10‧1대책에서 공적 전세대출보증일 막았기 때문에 앞으로 고가주택 보유자는 전세대출 자체를 할 수 없게된다.

서울 아파트 중위가격은 지난해 11월 기준 8억 8000만원이다. 절반 가까운 서울 아파트가 고가 주택에 속하고, 이 가운데 전세를 끼고 매입한 사례가 상당할 것으로 추정된다. 따라서 이번 조치가 시장에 미칠 파급력은 만만치 않을 것으로 예상된다.

예외는 20일 이전에 전세계약을 체결한 15억원 이하 고가주택 보유자들이다. 이들은 4월 20일까지 1회에 한 해 현재 전셋집에서 증액 없이 살면 기존 대출을 연장할 수 있다. 문제는 전셋집을 옮기거나 전세금을 올려줘야 하는 경우다. 이 때는 신규대출로 간주해 전세대출이 막히게 된다.

최근 전셋값 상승 흐름을 고려하면 상당수 고가주택 보유자가 추가 전세금을 자력으로 마련하거나 반전세로 돌려야 할 것으로 보인다. 더 저렴한 전·월세로 이동할 수도 있다. 전세 만기가 돌아오는 올봄 이사철은 이번 규제의 첫 시험대가 된다.

현재 9억원 이하 주택을 보유한 전세대출자도 안심하기는 이르다. 보유한 집이 향후 9억원을 넘으면 전세대출보증 만기에 연장이 거절된다. 현재 전세대출을 받아 다른 곳에 살면서 전세 낀 고가주택을 매입한 이들도 타격을 받는다. 이들이 기존 세입자를 내보내려면 고가주택을 담보로 해 전세금반환대출을 받아야 하는데 새 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하면 대출한도가 전세금반환액에 미치지 못하는 경우가 많다.

이를 통해서 정부는 과도한 대출을 버티기 어려운 실소유자달이 보유하고 있는 매물을 시장에 내놓도록 유도하는 것이다.

또 20일 이후 보증부 전세대출을 받아 고가주택을 사거나 다주택자가 돼도 대출금이 즉시 회수된다. 은행이 최소 3개월에 한 번씩 국토교통부 보유 주택수 확인 시스템(HOMS)에서 위반 여부를 확인한다. 상속으로 고가주택·다주택 보유자가 된 경우는 예외다.


규제 위반자가 약 2주 안에 대출금을 갚지 못할 경우 그 타격은 어마어마하다. 곧바로 연체정보가 등록돼 금융권에 공유되면서 대출과 카드 발급이 사실상 막히게 된다. 연체정보 등록 후 3개월 내 상환하지 못하면 금융채무 불이행자가 된다. 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년간은 주택 관련 대출을 받을 수 없다.

 

스페셜경제 / 선다혜 기자 a40662@speconomy.com

<사진제공 뉴시스> 

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